Zakup mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym może oznaczać lata problemów, kosztowne postępowania sądowe albo utratę nieruchomości. Weryfikacja zajmuje kilka godzin - warto poświęcić ten czas zanim zapłacisz zadatek.
Krok 1: Księga wieczysta
To podstawowe narzędzie. Numer księgi wieczystej możesz poprosić od sprzedającego, a samą KW sprawdzić bezpłatnie w systemie EKW na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Co sprawdzasz w każdym dziale:
- Dział I - opis nieruchomości (powierzchnia, adres, przeznaczenie)
- Dział II - właściciel. Upewnij się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem. Jeśli jest kilku współwłaścicieli - wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż
- Dział III - prawa, roszczenia, ograniczenia. Tu mogą być służebności (np. prawo do przejazdu przez działkę), roszczenia z umów przedwstępnych, zajęcia komornicze
- Dział IV - hipoteki. Hipoteka bankowa to norma przy mieszkaniach kupionych na kredyt, ale musi być spłacona z ceny sprzedaży lub przed transakcją
Krok 2: Czy mieszkanie jest wolne od najemców?
Polskie prawo bardzo mocno chroni najemców, szczególnie gdy brakuje im alternatywnego lokum. Jeśli kupujesz mieszkanie z lokatorem, który nie chce się wyprowadzić - możesz mieć problem przez miesiące, a nawet lata. Poproś o oświadczenie, że mieszkanie jest wolne od umów najmu.
Krok 3: Zaległości w czynszu i wspólnocie
Zapytaj o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach. Zaległości w czynszu mogą przejść na nowego właściciela. Zapytaj też o planowane remonty i fundusz remontowy - możesz kupić mieszkanie i od razu dostać rachunek za wymianę dachu.
Krok 4: Sprawdź czy budynek i lokal są legalne
Szczególnie ważne przy domach, lokalach po adaptacji i mieszkaniach w kamienicach. Sprawdź czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie i czy lokal nie ma samowoli budowlanej (np. dobudowany aneks kuchenny bez zgody).
Krok 5: Czy budynek jest zabytkiem?
W Trójmieście wiele kamienic jest objętych ochroną konserwatorską. To ogranicza możliwość remontów i przebudów - nie możesz np. wymienić okien na jakie chcesz czy zmienić elewacji bez zgody konserwatora. Sprawdź w rejestrze zabytków.
Jak agentka pomaga w weryfikacji
Dobra agentka sprawdza KW zanim w ogóle pokaże Ci mieszkanie. Przy naszych transakcjach weryfikacja stanu prawnego jest standardem - nie opcją. Jeśli jest coś niepokojącego, mówisz o tym zanim zapłacisz zadatek, a nie po.